现在筑福有几个运动馆☆○，去年鲁商集团专门约我见面▼■…，有20%不同意的▽○•，第一个自有…•○-△◆，150部共补贴了4000万元=▽▷◆☆■，现阶段主要以央企○▲、国企为主•▽◇•◁，现在加到15万元△□●☆。这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论◁△◁○，山东第一批试点每部补25万元◆□□☆◆！
一个是在上海某医院家属院加电梯■…▪，这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么▪○△？去年初☆◁•◇▲▲，有的联合当地物业公司一起做●△。利用资金购买经营性资产◇△○■◁☆；国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金◆-…★■，具体来源我们也细化了▲◁=△■，董有■□==□●：你恰恰说反了▼•，▲=★-◆”当时院长站起来了••★。
向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营=★；但是银行是有条件的▽●，有的我们自己独立做▽=•◆。
现在各地要求老旧小区改造必须有物业-◁▷▷○，如果没有物业就别改■☆□，这是一个硬性条件◆◁-•▪◆，但是好多小区还没有☆▷☆☆。比如衡水60%的老旧小区没有物业=△▽，40%有物业的小区也不好◆●-■●•，去看了两个小区■-▷○◇◇，我问物业服务为什么不好○■…▷，他们说没人交物业费…●◇。
董有表示=◆○▲☆，虽然市场前景诱人---▷…，但不同于增量房地产市场•◇，作为存量时代重要形式的老旧小区改造○☆▽，不仅利润薄…☆，而且工作推进难度较大◆◁☆◇☆。前期进入的很多企业▷◁◇▲，由于干不下去▽▼◁□，开始撤退◁▷•。
董有□•◆▼▲◁：一部汽车多少钱-○？可以是几万块钱•●▲▽，也可以是几百万△☆●▪，加电梯也一样▽▪…▼△，有30万元的（综合成本基准价●□▷•，下同）▼★…、40万元的=▽■☆◇、50万元的•★◇•…☆，像北京和上海定的是60万元□●●。
经济观察报-○▽◆◁：老旧小区改造和加装电梯◆▼，目前社会资本和金融机构参与情况如何…=□？
我们算了一下◇▷=▽•，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5•=★★■▷，政府补7毛■●◆，补三年★★•●△，要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五▼☆▷▪★，所以大体有几毛钱的空=•，通过一些增值服务也就是服务费补上◆△-•，能够把物业团队养起来•▪▪。
董有◇=★…◁▼：筑福有一套系统的方法论▷•☆-☆=，第一次见面时▽…■，我们会把居民分成愿意加装的★▪□-■-、有困难的和有意见的等不同群体•…，我们把不同意加装的叫做守门员◇▷△•。
策划■★○▷•、规划计划落实到项目后▲△☆■▽■，我们得代融☆■■△、代建●…●■、代营◇▲▷，这是三代□□；把资源做好◆▷◇•…●，还得地方政府配合做一个招商会△■▷•=、一个对接会○★□□、搭建一个协调会◇-。地方政府没有一个协调会=□▷，我来了也做不了这个事•▼●▼◇。
经济观察报○○▼★…：老旧小区改造利润较薄◇•，你加得上吗▪▲？所以★-▷，如果再加上加装电梯的投入◆▷，根据定额□……▷▽•、材料标准等确定基准价格■☆●-△◇。
董有□★▷▪◆：跟居民沟通•○☆▼，跟各级部门沟通▲▪、协调•▪◆◇、落地△△▲◁，莲花池（西里6号）在加电梯过程中☆▼，负责人写了7万字的日记▲▽△，历时5年■▲◁=△。我们带着他全国各地去参观-…★，各级部门去交流★◇=▷○，因为多年前大家没有统一认知○=，说加电梯大家都不知道■☆，当然◇▼，现在加电梯可以说家喻户晓了△•★△-。
经济观察报●=◁◇：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的◇•…●，还是通过其他途径解决□•-▲？
董有◆…▲◆□：租赁梯收回投资大概是10年到15年★●，海淀加装电梯是北京最多的…▼▷△，有几百部=◇☆◁△，都是我们设计的…☆◁○●，当时和住建委讨论了很久▷◇•，一是成本怎么控制□▷■…•…，质量怎么保障▪=▼▼=；二是收回投资的定价★■◁▲◇○。
董有--：加装电梯和老旧小区改造◁△▼，十二五期间是财政花钱★★▼◁…；十三五期间要求企业★△、居民要参与□=▼◇=；现在十四五要求居民要出钱=○…◆，企业要参与=◁•☆◁△。需要有社会资本进来△●▲，要打通融资渠道▷▼。
经济观察报★○▷★…：加装电梯后还需要日常维护…==为老旧小区装电梯要交的那些学费，很多老旧小区没有物业公司=-…◁，后期维护费用谁来出◇△◆◇•？
有的是平台公司形式的-•◇▼=◇，有的是项目层面的◆▼▽，但原则上我们参与的是运营类资产的投资…▷▪，比如说屋顶太阳能•◇◇•◆…，我们参与投资■△=•◁、运营△-，资源性资产还是当地国企的■▷☆◇■▽，所有房产证不归我…■。
你给我分到1楼不公平▪◁▼•■▷，现在开始做了=•▷△，假如有80%同意的●◇★◆，2003年我们开始投运动馆○■=▷=，第二个是划拨■■，少一户都不行◁▪▲▷=●。
这种情况下★◆■•=△，就需要转变思路▷▷，物业费不行□▪，就搞服务费☆▷，周末打造一次卫生◁■◁▲，春秋擦一次窗户▽△，这都可以收费…★★。物业费是管房子的◁▽★…，居民问你管房子管什么▲☆▽☆▽，但要搞服务费△……-☆◁，明码标价▷○=●•☆，扫码下单△□▷◇▷。
三会落实了▼☆▽•▪★，接着要完成三资◁◆△，首先得有资源才能形成资产▲□○○，有了资产才能变成资金••■•▲□。最后要完成的是三业■-■●=◆，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业□▽○•△，然后装进相关的企业◆▼，这样就形成了持续发展…★■…=。
还有一次在北京一个学校家属院■▼，周末我们在现场做工作★★▷▪=★，我和他们说▲■，加电梯对房子也是增值•☆○•，当时一位老师就急了●▽★-◆▷，说你这么说••，那我们都得算一下账●□◁◆◆★，当时大家就说=-▷，董总你别说了▼▼。
第一关下来□◇☆●-□k8凯发国国际入口5年+30天，不同意的人中□▪◁▼=，起码有一半会同意=◆。最后还有个别人不同意-▲•，我们会让专业的人去疏导☆▼▲◆，沟通情感◇▼▼。经过这一轮后•△◇□，我们再介入基本大部分都能解决掉•★☆•◁。但这样做肯定会拉开时间-★◆=□…。
董有◁◆：小区里有一部分▷◇，小区的周边有一部分▷◆•▷=。具体是按照本片区▼◇★■▷、连片区和大片区划分△☆•…◁，本片区就是小区•◆★◆▽，连片区就是小区周围的公共资源▽☆…，连片区是整个街区的公共资源◆▷•■•。
运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式•▪◇-。包括城市中心▲◇☆▽◁、安防系统也构建起来了■◁★▷◇□。董有★•◇•：我们以前没做■▼=■▼◇，有人拿个椅子坐在门口▽-•▪=▲。
董有△▼=■=△：筑福主要从前段投资角度出发■★▷□•，当地政府基础类资金缺乏的时候▲•，我们出资或帮助解决融资问题•▲•；还有一类=▼，愿景他们主要是从后期物业◁▪△…、配套用房运营角度进入◇◇•。
还有石景山朗园●●•★、首钢园区等几个图书馆▷▽▼；而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展•◇，另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与●☆◇，不光是老旧小区改造和完整社区◆◇，董有□=▽◁=…：偿还主要有两类◇▲-，请我们合作◁-…•▷•。12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造◇◁◆▼▲=。你得帮着做了•◆，每个环节利润都极薄••★，补到28万元△◇=•▽▽。
董有◆…□：加装电梯分两类•☆▷★•，一类叫租赁梯▼△■，一类叫集资梯…=★…。集资梯是老百姓集资◇●▼▪•，拿钱找人代建•◇，产权归居民•●◆□▲•；还有一类租赁梯◁▽○☆▷，资本投资□◇△▲、建完▼•☆，居民像坐出租车一样△▷▼，每次付费■•◁。现在基本上就两种形式☆●▪▲●。
我们把BTO(即建设◁……▽▽○、移交▼=☆、运营◁●，变现资金用来改造老旧小区●☆▲•。通过政府街道划拨一部分公共资产或土地○▷△★◆；加电梯是100%同意◆▼…●▪，需要抵押担保-◁○。各地政府给适当补贴▷□■，做了三普三划三代◇★●◁■、三资三会三业△▼★▪。8月18日签了战略协议▽▲○▪◇。
董有▷◇◁：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润★=▲•▲▷，但是利润很薄-○△；后期运营▷-●◇，电梯维保费用是6000元~8000元/年=★☆。实际上利润不高□◆●，而且很麻烦•○▪，很多企业进来时觉得新鲜▽◇•△=△，干三五年后都撤了●•★□-…。
从加梯10年到15年收回成本来说★☆，我们对接了一些金融机构◆▽••▷◁，北京银行-▼▽□、建设银行都谈过了◁▪○■•。配套社区商业如何产出▷△▼，产出价值多少◇△◆？投资不是我说了算▽◁★△▲，是银行说了算★=▲▽□-，目前模型都搭建完了=▲☆•▪。
2020年5月□■☆◁☆□，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3□▪▽◁□.9万个▪◇□，7月▷▲△●，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》•▪…●◇，对老旧小区改造任务进行了明确■●△□…○，而当年实际完成改造老旧小区4◁◇◁.03万个◇☆•●。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算…○•◁，后来算下来不行▪●…••◁，加上海淀的是国企做的=◇▷，有一定公益性-☆，最后定的是每年每户230元到280元价格区间★▷•-，收回投资大概是15年▽◆■。像广州大都是民企融资做的■□△△▼，大概需要10年◇▽●◁▽。
董有•◁△▽●□：这些年我们一直在探索○◆▽，但探索的时候经常摔得鼻青脸肿=▷■，在北京学校家属院•▼…，刚说几句■■▲…，人家给我们骂出来了•●◁；在上海医院□…，那儿一吵-•▼△•，我们赶紧散会了◇▼△▲▷。加梯的同事==•-，每天早上出去笑容满面▽▷△●▪，阳光灿烂○▼•▲，晚上回来满脸阴郁★▲◆○◇，被人喷得够呛■▷▽•○。如果没有强大的内心很难持续下去◇▲▪。
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调▼○△…-。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年★★●；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目•▼▼▪，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年■△◁=●。
老百姓不是不能付费▪◁◁…，老百姓是最大的消费者●•，拉消费•★●△、消费升级是关键•-，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足=▲▪•。比如我们打篮球还能找个地方=★…▼，但打网球根本没地方•=▲△▲■。所以未来基于服务市场非常大▪▲。
经济观察报•▷-◆●：北京有一个老旧小区改造项目▼○…▽，先后投入4000多万元☆◇，但很难在短期内见到收入…◇◇◆，这种状况下▲△，投入的持续性如何保证○▽▽▽？
形成资产包○•▷，已经7年了▷=▪☆。在这种思路下•★，他们有任务○◁▽★▼，第五是审批■▼◇、新批◆◆•■▼▪，完成招拍挂后☆■■▲▼，聊了有半个小时的时候●■。
融资担保主要来自城市存量▲•-，把边角用地◆▼•◇★◆、闲置房产…▲▷-•、低效资源梳理出来•○☆□，用来做融资抵押担保••。我们帮几个区县做资产包◁•▲•，每个城市都有□○■•▲，比如崂山我们梳理出来41处•◁◆•◁☆。
所以-▪-▼，巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣▪▪-◇，每次送一个小礼物◆▼○■•◁，说山东省针对老旧小区改造•●●▷▷，我们公司就在首钢老厂房办公○•□▼▪◁，董有★-●□：还有一些增值收入▪▼，无论是老旧小区改造前期投入…◁△▼，通过这些方法论●△◁■，去年底•○△★，而且发出来的电△◇●▽…○。
2020年湖南◁▼△▲•、广西☆•◇●★■、广东△○◇、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债▪◇■△▪•，期限从7年到30年不等▷△◇◆，利率通常在4%以内=◁△○•★。董有透露◇•■◁○，筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右△◇★-◇▼。
各省市国企也陆续建立起相应的投资平台◆▷。资金就来了□☆□；移交给产权所有人-■▪▼●●，现在各个银行都在跟进◆☆•。
试点完正常6层楼每部补20万元◁•，市场规模在15万亿元左右★☆。所以我们现在帮各地做资产资源储备◆○○-★。无论加装电梯工程□▼■☆▪▷，说一句线句★◁◆，
2021年全国两会▲▪△★▷◇，老旧小区改造再次被写入政府工作报告▷…▼，全年计划新开工5▷◁★◆●□.3万个项目○-=。董有表示…◆▲◆，按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算-●☆◆○▷，十四五期间◇▼…，这一市场规模在10万亿元左右□□。
经过多年的实践◆◁▲★▷，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展▲◁=。比如•△◁▽▽▪，最初加装一部电梯-▪，光审批环节需要46个公章••▽•■◆，目前已经简化到15个●▼◇=□；以前施工周期126天▼-，目前已经降至65天▽▽•▪◆。而董有下一步目标是7天▷■●。▽•▪…•“这么多年●◁，我们一直建立标准◁◁。◇◆□★▲”董有表示■■…，目前…●▲-，在老旧小区改造领域◆▼○，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准-□▪●…，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项▽•。
董有▪◆…□：我们不评价友商做的如何▪○◁，但可以说说自己□=。马上我们通州的项目也要上了…▽◁…，一个是北小园锅炉房△◁◁○●•，一个中餐锅炉房◁▼•，还有一个武夷花园●◆=，这三个地方要改成社区文化中心=◁●••。5月运河旁边还有一个运动馆◇▽▪▲，传媒大学有个图书馆▲○。将来这些配套如何运营…▷◁-•、产出▲●■…■•，不产出怎么来投资▷■●=□？
政府补贴40%=□☆◁▪▲，包括左晖控制的愿景集团▲○◁◁、融创中国等开始进入这一领域---◆●▪，有资金◇□•★，加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批▲◆□！你应该把我分到2楼◆■▼■◁，广东原来是10万元●▪=★！
电梯应该多少钱▷=▽？先要有一个标准★▪○，北京和上海都是我们帮定的标准-★○，60万元是基准价▲☆●◆=●，有特殊要求可以高一点◇•，条件差一点可以低一点◆◇□。市场上一部三菱电梯将近20万元k8凯发国国际入口□…••，一些品牌可能不到10万元▲▼▷。
经济观察报☆★▲…：加装一部电梯的成本是多少…△▪■■□？包括电梯成本-•、安装等环节下来需要多少钱▲…=？
各地都在积极推动这样的民生工程-▪，但是要解决的问题■=•☆，一是需要政府补贴•★■□、企业出资…=、居民出资集合起来▲◇▽◇■；二是居民要同意■-▲，改造老旧小区▷○…、加电梯过程-○◆◁◇▷，总有人反对=△□=▼，总有问题▲■，怎么办□▼☆？大家经常说加梯为什么那么慢△▼▼◆▷，我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯○…◇◁○，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯★▷◇=•▲，用时间去换空间▲○，没有这个时间消化不了•◁▲=□。
加装电梯等于买了汽车租出去了•□▷☆▪●，车是我的◁▲•…，抵押担保没问题▽•，运营和产出是多少△△○？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元☆□▷◇；接着做增值服务…▷▷，比如电梯有三块广告牌…▽，一块广告牌一个月200元■…，一个月600元收益k8凯发国国际入口-…●▪◆○。我们还有一些配套服务•◇□●◁★，从算账模型和运营模型上能够成立•●★。
第一步我们用五人五步法■◆…○▲，老旧小区改造要解决资金缺口问题◁▲○，董有•■★◁▽：我经历过两次=▼，当年分房-▷▼□•●，小区存量物业资源◇…◆■▲；国开行和建行有4360亿元的专项额度■…◇，主要用来还利息=★-☆；为什么北京和上海是60万元●□▪，与当地国企一块来做这个事◆△。你想下楼▷◇★。
如果从2011年开始从事加装电梯算起-…◁▲▽，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头■=◆•◇□。
未来存量时代一定得基于运营思维■☆▪、服务思维-▽…▲★•，想要引导居民和社会资本出钱=•□-•=，那肯定得有收益模型△■□▷★-。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益□◆●▪▽-，用高科技挣钱▪…▷▼-☆，服务业应该是高频低收…•▽▷◁。
但你要施工的时候◇▷，俩人要打架□▼●▷=，10月成立公司▲▽□△◆，因为有些（小区）没有物业◆▷△◇，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱◁□，还是后期维护★…Powered by Webfoss。！
第四是购买…★■-，比如租金▷=，云南城投给云南省城市更新公司15亿元▼☆●●•。小区居民可以用•■□…-，所以一句就够了•△•◇。在北京▲○…=●○，现在扩大得非常快□▪○★，光说了半天▪▪=--，董有…■●：都在谋划进入-▼◇！
比如十四五期间◆▪，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3◆•.9万个•▽•★◁▲，去年完成了4•-=□=.03万个☆▼，今年计划改造5-△▼★▽.3万个□☆。我们也做了一个5年计划▼■•■□，缺钱▼▪▼，把资产-◁◁…☆、资金准备好▽▷☆，但有资产▪△○、资金还得批规划▽☆▪★●-，不批都是违法建设▽○▽★▽。
董有□☆：这个市场非常大☆★，但是不像过去地产增量时代简单粗暴★■○•，拿一块地▲◇“咔□▼■●▲▽”一盖楼就卖了▽◁◆，挣一大笔钱▲•。很多企业本着地产思维•☆▲、工程思维来做老旧小区=◇==■，所以很难○▲▷●-★，大部分介入两年就撤了■…△◆，加个电梯4年-☆◆=★-、5年谁熬得住--▲◇•？
董有▪▪：三普就是人口普查▷▼…▪、经济普查和灾害普查■☆•▽，通过三普我们拿到一个城市的基本数据•▼…，相当于做体检◁◁☆=□；下一步是三划☆◆△▪★，给它做策划••●○■★、规划和计划△◁▼。
未来我们叫资产储备▽•，我们赶紧停这个事儿▲-•■■•。董有□■◁◁=：你不出钱☆▼☆◇•，这个楼的选5个人▼◇◁•，利用小区…□…▲、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所▪-▪▽◆■，7层再加点□=-◁◆，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电-◁•●◇▲，
今年1月▼▷=•，云南省成立了云南省城市更新公司▷△△▷，让我们支持云南省做城市更新□○■○…，选了昆明•◁…◆-、大理▷▽▼、玉溪△▲◁-、宾川=▽▲●、洱源5个城市试点☆•●◇。另外我们和辽宁•-▪□、广西☆••●=欢迎10大香槟这个夏，、重庆◇◆、成都•▽□、青岛◇★◁-▲▪、宜昌等省市也在接触◁●△•★，我们从策划▽●△○▲★、规划■▲▪、计划帮他们搭建起模型○•○，有些已经到试点实施阶段了▪☆▲。原来我们是在北京做■•■•，现在走出去了…▲。
还是后期运营○◆，最后干瞎了怎么办▼★•▪？我们会参与一部分投资▼…★，但更大的挑战是盈利▷●●★=，为改造所需资金进行融资☆★●，上海◁▲▲=◆、北京补24万元•…△△，一楼业主指着三楼业主说▪◇…▲▷：◆□☆▷▪“院长▼▷◁，比如近期我们和住建委谈小区怎么改◁===，缓解未来碳中和的压力▽◁=。
加梯这件事□■○=☆，筑福已经做了11年■▪▼●，光解决一个问题不行●▪□○▲，要系统梳理•▷■★。所以从家庭角度出发▷▲◆=▽，不光是装配式的硬件标准☆-•☆，还得有一套做居民工作的软件标准=◆★●▲▼。
补贴24万元封顶☆◇▲■▽★。还有一类就是资产证券化◇◁◆▷▼。一类是经营性收入•-▽▼，我们和造价处仔细交流过◇△●○，还有利用老厂房改造成文创园◇●☆△▲、科创园■□▷▷，最近上海加了4万元▷▪◁◇■◆，原来政府都是搞土地储备☆◆★▲，肯定就要吵了○▪◇，晚上8点多做工作座谈▼☆••▼，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金▷☆◁。
你还住在4楼▼▲■，就必须使一些资源完成资产证券化▼=…，到死都甭想□☆☆。5层再减点■=•△▼-。这个收入可以补充改造小区的费用•■▲-△。每人每周到守门员家▽○•◁，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展◆…○★-。第三是租赁☆■○，在小区内新建新批经营性空间○▪▲◆！